《中国经济周刊》记者 李永华|湖南报道
5月1日，岳阳房地产救市政策大升级。购房补贴最高20万元，契税补贴50%，最低首付款比例为20%，二套房贷款也可按首套房执行。这些都是购房者关心的“大红包”，也是需求端的刺激政策。或许不为普通购房者关注的是，在供给端，岳阳也给了开发商更大的“红包”。
不止是岳阳，湖南常德、株洲此前同样发布了金光闪闪的刺激政策措施。
4月20日，常德市政府出台《常德市促进建筑业高质量发展的若干政策措施》和《常德市进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施（试行）》两项措施。4月29日，株洲市印发《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》。
“这样的政策力度，比得上2016、2017年为了房地产去库存那一波刺激政策。”某大型开发商工程总监刘厚才告诉《中国经济周刊》，整体来看，不管是面向购房者还是对开发商，三个城市的政策都是在加杠杆。
尽管如此，市场沉疴并没有药到病除。
“去年五一销售额是今年的一倍多。”湖南常德一家开发商的营销负责人杜星灼说，“以往，如果出台这么多利好政策，市场会比较明显反应。但是，今年很多项目加大促销力度，加大降价力度，还是没有很大流量呈现。”
首付低至20%，购房最高补贴20万元，有楼盘首付只要一两万块钱
在湖南，省会长沙之外，常德、株洲、岳阳都是经济大市，在全省经济格局中分量一般来说要高于其他地市。从房地产市场火爆程度来看，这三座城市都是各大龙头开发商进驻数量较多的地方，岳阳的房价2018年高峰时期是最接近长沙的地市，其热门的南湖板块售价一度突破2万元/平米，让当时绝大多数长沙楼盘高山仰止。
高点就是拐点。
2018年过后，湖南多个地市房地产市场逐渐变冷。刘厚才原任职的公司在岳阳曾经推出多个项目，享受过一波红利。他说，岳阳当时棚改货币化安置比较猛，一大片市郊甚至是周边农村都棚改，市场需求释放比较大。
2018年7月12日，住建部专门召开棚改吹风会指出，因地制宜推进棚改货币化安置。此后，棚改货币化安置政策在各地陆续淡出。
不少公司嗅到了危险的气息。如，当年7月，绿城内部文件要求，对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。《中国经济周刊》记者当时了解到，一些企业拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。
不过，2021年3月，岳阳市住建局总结过去5年工作成绩时称，岳阳市城镇化率由55.62%提高到60%，完成棚改13.5万户、旧改4.35万户、危改5.47万户。
在刘厚才看来，棚改货币化安置让岳阳的购房需求被提前释放，就像是杀鸡取卵。“我们的项目一期还很好，第二期就卖不动了”。
新的需求从哪里来？岳阳、常德、株洲发布的政策都降低了购房门槛，还给出高额补贴，岳阳的力度最大。
5月1日，岳阳提出，在市城区购买首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，发放一次性购房补贴：博士研究生及市级以上（含市级）领军人才20万元，全日制硕士研究生5万元，“双一流”高校（含原985、211高校）本科毕业生3万元，其他高校本科毕业生2万元、正高职称人才20万元、副高职称人才6万元、高级技师15万元、技师6万元。此外，按其所缴纳契税税额的50%对购房人予以补贴。
相对而言，株洲显得“小气”。对全日制博士生、全日制硕士研究生和高级技师、全日制本科和职业院校全日制大专学历获得技师职业资格人才，一次性分别给予5万元、3万元、2万元的购房补贴。
常德则按面积发放补贴，最高者是全日制博士研究生正高级职称人员以及高级技师补贴标准为200元每平方米。若以100㎡的户型计算，补贴额为2万元。
除直接给钱之外，岳阳还拿出了“低首付”的杀手锏——住房贷款利率首套为5.1%及以下，二套为5.46%及以下，最低首付款比例为20%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的，金融机构执行首套房贷款政策。全市统一执行80万元的住房公积金贷款额度上限，提高二套房住房公积金贷款比例，首付比例调整为不得低于30%，贷款额度可达到所购住房价款的70%。
常德和株洲的政策力度赶不上岳阳。不过，市场的玩法要“野”一些。杜星灼透露，在常德，有些楼盘只要“一万块钱两万块钱首付，这种效果非常好，企业垫资”。
低首付卖了房，开发商就可以去向银行拿到开发贷。有房地产开发商曾表示，只要拿到了银行的开发贷，对开发商来说就是回本，“把自己的钱换出来了”。
1亿元撬动20亿元项目？
一方面要推动购房者买房，另一方面，还要吸引开发商拿地。为此，常德岳阳株洲的救市新政对开发商诱惑力不小。
刘厚才看了三地文件后，给出的结论是，开发商拍地成本大幅下降，甚至可以说“拍地无成本”。
常德的新规是：将土地竞买预付款比例由出让起始价的30%下浮至10%，同时，房地产开发项目资本金可先以银行保函形式替代，商品房销售后再从商品房预售监管资金中划拨。
岳阳则规定，住宅土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在出让成交之日起1年内实行分期缴纳。
株洲提出，土地出让价款自成交之日起1个月内缴至不低于50%，最长可在12个月内全额缴清。特殊项目可以约定在2年内全部缴清（计息），首次缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%。
（4月20日，《常德市进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施（试行）》）
不比不知道这些政策力度到底有多大。4月28日，江苏徐州召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会宣称，挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，剩余出让金在办理建设工程规划许可证前缴清，最长不超过6个月。
刘厚才说，按照常德的政策，1亿元就可以撬动一个预计销售金额20亿元的项目，拿地时只要几千万元，如果项目建设速度快，4个月预售，资金回正，开发商就完全没有资金压力。
除了竞拍保证金和土地出让价款的优惠措施，岳阳还规定，多层建筑形象进度达到三分之一及以上、高层建筑形象进度达到四分之一及以上的楼栋，可申请办理商品房预售许可。这意味着可以更快地拿到预售款。
信贷支持方面，三地也给出了不少真金白银。除此之外，三地均放宽“商改住”或降低商住配比。
杜星灼说，从政策看，当地政府肯定是希望提高开发商拿地积极性。然而，他坦言，常德房价过去一年多持续下降，楼盘平均降价800元/平米，最多能降低到1500元/平米左右，常德比较好的板块柳叶湖周边房价还不到6000元/平米，如果现在去拿地，“算不过账”。
据他计算，土拍楼面价起码1500元/平米，以前有地块超过2000元/平米，加上各项土建、营销税务成本就是5000多，按照现在的房价，项目“没钱赚”，更关键的是，公司手上没有钱，不敢拿地。
《中国经济周刊》记者了解到，不少头部开发商近两年除了在长沙拿地之外，湖南其他地市州基本是全面撤退，出手拿地者寥若晨星。
刘厚才说，他之前的公司在岳阳还有一个项目，现在“一个月卖房子的钱连营销费都保不住”。
4月28日，湖南省统计局发布数据显示，一季度，岳阳、常德房地产开发投资分别为下降14.2%、12.6%，分列最后两位；岳阳商品房销售面积全省降幅最大，达23.8%。
责编：郭霁瑶
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