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销售：小阳春提前 启动，销售可持续性有待观察。1-2 月商品房累计销售面积15133 万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12 月明显收窄27.9pct。1-2 月商品房累计销售金额15449 亿元，同比下降0.1%，跌幅较12 月收窄27.6pct。从高频数据来看，2023 年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5 周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显，我们认为春节后市场热度的回升主要是需求延后和企业经营策略双重影响下形成的：1）年末疫情感染导致的延后需求集中释放；2）房企抓住复苏窗口期加大推货。我们认为当前市场热度的提升可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未出现，因此当前的市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。

投资：新开工竣工均有改善，未来投资端或仍将承压。1-2 月房地产开发投资累计完成额13669 亿元，同比下降5.7%，跌幅较12 月收窄6.5pct。新开工端受资金面压力缓解有所改善，竣工端保交楼攻坚下持续推进。从1-2 月新开工数据来看，新开工和竣工都有较为明显的改善，1）新开工方面资金面改善叠加季节性因素带动新开工跌幅大幅收窄；2）竣工端保交楼持续攻坚有望取得更加实质性的进展。我们认为后续房地产投资可能持续承压，其中土地投资受到行业出清和销售区域分化等影响或较难有起色，施工投资受到保交楼和保障房建设可能有一定支撑。

土地：土地市场仍处低位，需求与政策端或均较难带来改善。2023 年统计局未披露土地1-2 月土地购置面积和土地成交价款。从百城土地成交数据来看，2 月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积1419.02 万平方米，同比下跌33.0%，跌幅较1 月扩大。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023 年有明显提振。

1）需求端：房企出清，销售不确定性仍存，全国土地市场或较难提振。2）政策端：加大中央转移支付下，土地财政作用可能弱化，政策端或难有较大改善。从区域来看，我们认为销售回暖企稳的阶段可能仍然延续城市分化，核心城市核心区域热度有望提升，带动核心城市周边回温，因此在2023 年部分民企开始恢复一定拿地能力后，核心城市、核心区域的土地市场竞争可能相对激烈，而随着房企纷纷重新聚焦核心城市，三四线城市的土地市场可能难有较大起色。

资金：融资政策逐步落地，资金面继续改善。1-2 月开发到位资金21331.00 亿元，同比下降15.2%，跌幅较2022 年12 月收窄13.6pct，其中国内贷款1-2 月累计金额3489.00 亿元，同比下降15.0%，跌幅较2022 年12 月扩大9.5pct，定金及预付款7112.00 亿元，同比下降11.4%，跌幅较2022 年12 月收窄19.6pct；个人按揭贷款1-2 月累计到位3495.00 亿元，同比下降15.2%，跌幅较2022 年12月收窄14.2pct。进入2023 年融资端政策持续释放，同时政府工作报告中也强调要化解优质头部房企风险，我们认为在供给端政策的多重发力之下，行业主体信用风险或已基本见底，后续随着需求端政策发力，优质房企经营也有望企稳，房企的资金面有望逐步改善。

需求波动供给压降，供需或将重达新平衡点。经过2023 年春节后新房和二手房市场的回温，目前市场最为关切的问题是当前销售回暖是否具有可持续性，我们认为当前市场热度提升的需求主要源自于2022 年末疫情感染高峰下被延后的需求，决定需求回暖的房价预期和收入预期并没有根本性的扭转，因此我们认为这一波积压的需求逐步释放后，市场需求可能呈现出自动回落的波动，类似于往年小阳春后的环比回落幅度。另外从政策演绎来看，由于开工和土地规模大幅下降，后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在供给压降和销售回落之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点，有望维持资产价格和去化率的稳定，价格稳定、销量小幅下行的情况下短期内可能较难看到需求端政策继续发力。因此，在地产板块的投资逻辑上，我们建议大家更加聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

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