本报记者 王丽新
3月份是房地产行业2022年第二个偿债高峰月。当下，部分面临流动性压力的房企正在分秒必争，试图打赢“没有中间状态”的生死战。
3月7日，龙光控股发行的“18龙控02”价格发生明显波动。有消息称，龙光控股正在为该笔债券展期进行谈判。近期，龙光控股间接控股股东龙光集团发行的“19龙控 04”、“20 龙控 01”、“21 龙控 01”3笔境外债券价格也发生异常波动。
对此，3月7日晚间，龙光控股（以下或简称龙光）发布公告称，股票和债券价格异动，主要是由于近期房地产行业整体受到持续深入调整，公司间接控股股东龙光集团评级被国际评级机构分别下调至，导致二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况。公司正积极筹措资金应对短期流动性压力，目前经营活动一切正常。
承认存在短期偿债压力
据披露，于2022年3月份，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，龙光控股已通过自有资金兑付11.33亿元。
Wind数据显示，龙光控股目前处于存续期的境内债有19只，余额为205.69亿元；以行权计，一年内到期的债务余额约124.39亿元。除了上述出现价格波动的“18龙控02”将到期外，“19龙控01”将于3月21日迎来行权日。
至于平安信托提前收贷的传闻，3月7日晚间，龙光控股发布公告称，这涉及的是附属子公司向平安信托申请的一笔附抵押融资，目前融资余额为11.8 亿元，与平安信托一直保持友好沟通，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进。此外，针对市场关注的“美元债担保”事宜，龙光控股表示，发行人不涉及对美元债的担保。
在这份公告中，龙光控股坦言了短期流动性压力。公司表示，自2022年1月中旬开始，受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响，银行等金融机构放款停滞，公司现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，公司短期存在一定的偿债压力。
不过，龙光控股也强调，公司未发行过任何私募类理财产品，也没有外部商票类融资。尽管目前公司阶段性面临流动性困局，但有决心也有信心妥善解决。
“去年以来市场下行，企业或多或少受到一定冲击，近期又面临债务兑付压力，龙光控股出现流动性压力并不意外。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，当前房企主动应对还是有一定机会的。首先市场政策端及金融端不断吹来暖风，高信用房企所获融资支持将有所加大，其收购优质项目将给处置资产房企带来现金流；另外，临近3月份、4月份楼市旺季，市场表现有望回升，带动房企回款速度加快，将在一定程度上缓解流动性压力。
在关荣雪看来，主动应对流动性紧张的操作路径是，先利用现有产品的去化带动回款增多，同时盘活存量资产进行处置，双渠道增加资金来源。再积极与金融机构就贷款方面友好沟通，寻求债务展期；期间，可采取缩减运营开支、人员架构调整等控成本方式。当然，如果资金压力急剧，要果断变卖部分资产以加速资金回笼，也可选择积极引入战投，主动寻求外援等。
将“处置资产”提上日程
“公司高度重视境内公开市场债券及资产支持专项计划的偿还风险，通过各种方式积极筹措资金，履行偿债义务。”龙光控股在公告表示“不躺平”的决心，并同时公告了三大缓解短期流动性压力的措施。
在积极采取开源节流措施方面，一是加快销售回款，目前已取证项目650亿元，未来将取证可售货值约2000亿元，结合不同区域市场，一盘一策差异化调整，加快销售去化，并持续推进各项工程建设、手续办理、按揭银行沟通的力度；二是缩减运营开支方面，龙光控股将在重点保交付的前提下，在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米，节约工程支出；三是积极开展资产盘活，以增加资金来源。
据披露，2022年1月起，龙光控股已积极与国企、金融机构进行对接，开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，其将加快资产盘活进度。龙光控股还表示，将积极沟通监管机构和金融机构，盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款，力争在2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。
在积极沟通监管机构和金融机构方面，盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款。在与投资者沟通方面，龙光表态，积极与投资者进行沟通，及时告知公司的经营情况，统筹考虑境内外及公司各项债务的安排，维护投资者合法权益。
“当前房企主要通过两种方式快速化解风险：一是’开源’，即通过出售资产快速回笼资金，以达到补充现金、偿还债务的作用；二是’节流’，也就是与债权人积极沟通，达成债务展期协议，延缓短期偿债压力。”中指研究院企业事业部负责人刘水向《证券日报》记者表示，“时间短、起效快”是这两种方式的主要特征。当前政策面已在预售资金监管、收并购类融资等方面释放了利好信号，房企应抓好政策窗口期，协同金融机构和相关部门展开风险化解工作，以求顺利穿越周期。
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