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合能控股赴港IPO:招股书坦承“三道红线”均未达标 逾六成借款一年内到期

中国网财经11月12日讯(记者 魏国旭)近期,合能控股向港交所递交招股书,建银国际为独家保荐人。

招股书显示,合能控股是一家总部位于四川的综合型房地产开发商,业务范围主要包括物业开发销售和商业物业投资运营两个板块。截至今年8月末,公司拥有63个处于不同开发阶段的住宅和商业项目组合。

2018-2020年及2021年上半年,合能控股营收分别约为55.8亿元、40.2亿元、57.1亿元和15.7亿元;对应毛利分别为11.08亿元、12.45亿元、12.02亿元和5.01亿元;毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%和31.9%,除今年上半年外,均低于行业平均水平。与此同时,合能控股的股权回报率也逐年走低,同期的股权回报率分别为94.1%、65.3%、27.6%和14%。

年度销售金额50亿元

合能控股成立于1992年,与碧桂园、雅居乐、富力等属于同一时期房企,不过,与这些“同级生”相比,合能控股在规模上已经明显掉队。数据显示,合能控股2020年销售额刚刚达50亿元,在克而瑞此前发布的2020年全年和2021年上半年房地产TOP200榜单中,该公司均未上榜。

偏小的销售规模背后,与合能控股偏安一隅的业务布局不无关系。招股书显示。目前合能控股旗下63个项目,有33个位于成都和西安两座城市,对应开发中物业项目已规划建筑面积为158.66万平方米,占比总建筑面积的53.9%。在公司443.6万平方米的土地储备中,59.3%位于成都和西安。

有地产从业者告诉中国网财经记者:区域布局过于集中,在市场表现好的情况下,销售和资金回笼表现都会不错,能有效支撑企业经营;但如果区域市场行情转差,企业就会非常被动,所以企业还应该积极开拓市场。

合能控股在招股书中也坦承了类似的风险,表示预期公司业务将继续严重依赖这些地区的物业市场,可能受当地、区域、全国及全球因素影响,该等因素包括经济及金融发展、当地市场的投机活动、物业的需求及供应、可供物业买主选择的投资选项、通胀、政府政策、利率及资金供应;该市场的物业市场的任何不利发展均可能对公司业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。

净资本比率163.7%

今年以来,多家房企出现债务违约,使得资本市场对房地产公司更为谨慎。在此背景下,合能控股坚持冲击资本市场,或许也离不开对于资金的渴求。合能控股也在招股书中坦承,公司可能无法遵守目前备受关注的“三道红线”数据中的任意一道。

不过,中国网财经记者注意到,合能控股已经在有意识地控制负债。招股书显示,2018-2020年末,合能控股的净资本负债比率分别为636.8%、 290.8%和237.3%,今年上半年末则进一步降至163.7%。

截至2021年6月底,合能控股仍有68.86亿元银行及其他借款,其中43.59亿元将于一年内到期,占比达63.3%;而同期账上现金及现金等价物8.98亿元,受限制现金16.68亿元,有较大偿债压力。合能控股的经营活动现金净额以连续两年告负,2018-2020年分别为19.57亿元、-15.5亿元和-11.01亿元。

作为非上市企业,合能控股的融资渠道覆盖银行、信托机构及资产管理公司,其中信托和资产管理公司的融资成本均较高。据统计,截至今年8月末,合能控股共有12笔信托及其他融资尚未偿还,总金额为39.08亿元。值得一提的是,这12笔融资年利率均在10%以上,最高年利率达16.88%。

西安项目出现延期交付

面临高额偿债压力的合能控股,在项目开发中也遇到了瓶颈,旗下有项目宣布了延期交付的消息,投资者也愈发担心公司的资金状况。

10月29日,合能铂悦府官方订阅号发布关于项目交付的相关通知称,因疫情、十四运等原因,应于6月30日交付的8、9号楼交付日期顺延至2021年12月31 日,15、16 号楼交付日期顺延至2022年3月30日,具体时间届时另行通知。官网资料显示,该项目为合能控股旗下项目。

这并非合能控股旗下的首个延期交付项目。10月,由合能控股和远洋资本间接持股的西安合能美房地产开发有限公司负责的枫丹唐悦项目也被业主投诉,称合同为8月底交房,开发商通知延期到10月底,现在又延期到12月底交房。对此,陕西省西安市浐灞生态区回应称,经核实,合能枫丹唐悦项目1#-5#楼存在延期交房、进度缓慢等情况。按照全市十四届全运会扬尘治理工作统一安排,为保障十四运召开期间良好的空气质量环境,暂停全市建筑工地室外涉土及喷涂作业,因此该项目施工进度受到一些影响。在全运会结束后,该项目将恢复正常施工。

浐灞生态区在回应中还透露,该项目还因开发商和施工单位合同纠纷问题导致施工单位施工态度不积极,人员不足,目前该纠纷已经解决,施工单位已经恢复正常施工。住建局将于近期继续组织开发商及业主代表召开第二次协调会,并将持续督促开发商采取各种措施加快施工进度,争取早日施工完成,达到交付条件。

针对合能控股资金方面面对的压力、此时上市能否获得资本市场青睐以及项目延期交付等问题,中国网财经记者致电致函合能控股,但未能获得回复。

责任编辑:Rex_12