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香港写字楼租金急剧下跌 原因究竟何在?

支撑香港楼市的主要利好在于供应短缺以及持续低息,“预计2020-2021财年住宅供应约为1.5万至1.7万个单位,相比2017-2018财年减少30%-40%。疫情形势严峻,香港失业率连续九个月攀升。然而,这似乎并未阻碍香港开发商的推盘步伐。

香港地产龙头新鸿基地产的屯门御海湾1期项目,目前共推出138个单位,市场反应不俗,据悉已经收到超过1200个买家支付定金,超额认购7.7倍。同时,恒基地产前主席李兆基持有的北角木星街新盘维峯·浚汇项目,宣布本周内将加推33个单位。

香港差饷物业估价署日前公布的数据显示,5月香港私人住宅单位售价指数报384.8点,较2月指数的377.5点大幅反弹1.9%,创下自去年12月以来的新高。今年前5个月,香港私人住宅售价指数累计上涨约1.48%。

同时,7月20日,房地产资讯平台Squarefoot公布的调查显示,39%受访者认为香港楼价将于未来半年向上,预计平均升幅约9.4%;22%受访者估计楼价在期内平均跌11.2%,而之前两次调查只有11%受访者估计楼市上升,有半数更估计下跌,反映香港市民对楼市态度较前一季度更乐观。

超过一半的受访者认为香港住宅需求仍然高企、楼市长远仍上升,以及疫情缓和、经济开始复苏是支持楼价上升的主要因素。

然而,仲量联行香港主席兼资本市场主管曾焕平向21世·纪·经·济·报·道·记者表示,近日香港一手楼市成交持续回暖,“主要是之前第一季度积压的需求爆发,但由于疫情再度出现反复,这些需求可能无法长期持续,我们预计今年香港中小型住宅楼价全年下跌5%至10%,豪宅楼价则下调10%至15%。”

事实上,自2003年至今,香港房价已创造了连续16年上涨的“神话”,这也是香港历来最长的房价上涨周期。仲量联行的统计数据显示,在2008至2012年量化宽松措施的影响下,按揭利率长期处于低位,市场资金充裕,导致楼价在2008至2018年的十年间上升超过200%。

曾焕平指出,目前香港面对疫情暴发、经济收缩、失业率上升等多重因素叠加,楼价或难以重现在2008年金融风暴后急升的情况。

失业率继续攀升

香港特区政府统计处公布的数据显示,香港4月至6月经季节性调整的失业率为6.2%,相比3月至5月的5.9%上升0.3个百分点,创逾15年高位。就业不足率升至3.7%,更是接近17年新高。

特区政府表示,4月至6月香港的总就业人数为362万人,与3至5月的361.9万相若;总劳动人口约为386万人,增加约1.1万人;失业人数则增加约1万人,达到24万人;同期就业不足人数则增加约7800人至14.3万人。

相比之下,在疫情暴发之前,去年11月至今年1月香港的失业人数仅为12.23万,这意味在疫情期间有约12万人加入了失业大军。

香港劳工及福利局局长罗致光表示,第二季劳工市场继续恶化,不过因本地疫情在五六月缓解,劳工市场面对的压力在季末有纾缓迹象,同时政府“保就业”计划的开展亦有帮助。他指出,4月至6月总就业人数跟3月至5月的数字相若,显示就业情况在上季末有稳定的迹象。

然而,自7月初期,香港疫情出现第三波暴发。7月21日,香港新增61宗新冠确诊个案,其中58宗为本地个案。据21世·纪·经·济·报·道·记者统计,自7月16日以来,香港本地新增确诊病例已连续六天维持在每日50宗以上。罗致光坦言,本地疫情个案最近再度急飙,经济前景仍面对巨大不确定性,预计未来本地劳工市场情况将很大程度视乎环球及本地疫情如何演变。

由于特区政府近日再度收紧“限聚令”以及实施公务员在家工作,星展香港经济学家谢家曦认为,随着疫情恶化,预期社交限制措施会在8月持续,特区政府将在第三季度甚至第四季度维持入境强制检疫措施,进一步削弱市民消费意愿,不排除失业率会进一步上升至7%。

在莱坊执行董事林浩文看来,目前香港失业或半失业人口的购买力主要影响小型住宅单位,但由于企业生意差,许多中高层管理人士收入也受到影响,降低他们买楼或换楼的购买力。

尽管如此,综合来看,他预计“未来数月住宅成交量每月约4000-5000宗,一手市场的表现仍然会较好”。

特区政府表示,自6月以来,有超过110亿美元的资金流入香港。银行体系资金充裕,不断拉低按揭利率。香港经络按揭转介首席副总裁曹德明向记者表示,受惠于各国央行持续推行量宽政策,香港资金保持流入的状态,一个月银行同业拆息(HIBOR)自3月底曾高见2.05厘(2.05%)后一直回落,至5月份平均一个月HIBOR已回落至0.83%。

据21世·纪·经·济·报·道·记者了解,香港银行的按揭利率主要与HIBOR挂钩,目前的实际按揭利率已跌至2.2%,创下近两年以来的新低。

写字楼市场陷入冰封

相比之下,香港经济衰退对商业地产市场的影响十分显著。作为全球金融中心的香港,摩天大楼鳞次栉比的中环租金曾经 “贵”绝全球。中环是香港金融业的代名词,能够在中环的国际金融中心(IFC)、置地广场、交易广场上班是大多数香港金融业人士的骄傲。一直以来,中环地区向来是外资金融机构的大本营。

2019年全球最昂贵的十大写字楼市场中,亚洲占六席。其中,香港中环连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首,每平方英尺的年租金高达2496港元,较第2位的伦敦西区每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

然而,据21世·纪·经·济·报·道·记者了解,众多企业为控制成本而纷纷选择搬离昂贵的中环核心区。由于需求锐减,中环甲级写字楼上半年租金同比减少17.6%至每平方英尺100港元,在香港各区写字楼市场中跌幅最大。在租赁需求趋疲弱的情况下,该区租金自去年四月高位下调了23.3%。

仲量联行的统计数据显示,上半年退租的楼面面积高达130万平方英尺,创下18年以来的新高,其中74%的面积位于港岛区。今年上半年整体甲级写字楼新承租楼面面积同比锐减53%。整体甲级写字楼市场期内录得142万平方英尺负吸纳量(指新增供应面积超过已出租面积),为有纪录以来整体市场最高的负吸纳量。

仲量联行商业部主管鲍雅历(Alex Barnes)表示,由于租赁需求持续疲弱,整体甲级写字楼的空置率升至7.6%,创下自2009年9月以来的新高。“在疲弱的经济环境下,我们预料下半年的租赁需求将持续低迷。中环租金在空置率上升的情况下,面临的下调压力将为各区最大,估计全年租金将减少25%至30%,但下半年跌幅料将会收窄。”

一直以来,香港IFC被视为香港中环超甲级写字楼的地标,瑞银、港交所、金管局等多个外资大行、监管机构的办公室都坐落于此。据报道,澳洲投资银行麦格理与国际金融中心一期业主于今年4月底签订协议,提早两年退租20楼大部分面积,只保留数层楼面,较高峰时期的承租面积减少近一半。日资券商野村证券于今年2月决定退租二期的25楼及27楼,整体面积由6层缩减为4层。

此外,租金急剧下跌令甲级写字楼的吸引力减低,导致相关资产的价格在今年上半年同比下跌14.1%。仲量联行的数据显示,在不明朗的市场前景下,买卖双方的期望价差扩大,写字楼总成交额上半年大幅减少91%至31.1亿港元。

业界认为,去年以来的社会波动,叠加今年的疫情影响,导致写字楼和商铺租金下调,是一种正常的市场反应。此前,香港的房价和租金都偏高,短时调整并不会改变香港作为国际金融中心的地位。(作者 朱丽娜)

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