苏州调控加码
日前，苏州市政府出台调控政策，加大对楼市调控力度。
据了解，此次新政提出对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。自新政发布之日起，限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起，满3年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自新政发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。
同时，新政提出要调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。
据了解，苏州此次调控核心是限售，即对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。此次限售新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码，苏州楼市调控也由此进入“四限”时代。
房价已经过热
楼市出现量增价涨迹象，是导致苏州出手的主要原因。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州此次政策出台，和此前土地价格上涨、房价上涨等因素有关。政策出台，说明“房住不炒”的政策逻辑不变，也体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取相对严厉的政策。
此外，苏州楼市出现成交过热迹象，也是苏州招致调控的主要原因之一。根据易居研究院跟踪监测数据显示，自2018年下半年以来，苏州楼市成交量一直维持在较高水平，月均成交量达到77.5万平方米，较此前月均64.1万平方米，增加了两成。同时，近期月均77.5万平方米的成交量，要明显高出北京、上海和深圳成交水平，与南京、杭州等热门省会城市相比也毫不逊色。
而近期苏州楼市更是出现供不应求局面，买房需要托关系。根据中国指数研究院公布的数据现实，今年一季度，苏州市区商品住宅新增供应79.23万平方米，成交185.25万平方米，供求比0.43，呈现明显供小于求态势。
4月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%，不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。其中，除北京环比下降外，其余9城(苏州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、青岛、无锡、金华)中，苏州二手房成交11748套，环比增长99%，同比增长84.1%，增速最为显著。
就房价走势来看，苏州房价已经出现过热迹象。易居研究院跟踪监测数据显示，目前苏州楼市均价已经突破了2.1万元/平方米，苏州工业园区成交均价更是高达3.7万元/平方米，均创下历史新高。同时，从2015年初到目前，苏州住宅均价从当初的1.1万元/平方米，到目前涨幅接近翻一倍，与深圳、厦门等热门城市涨幅相当，比南京、杭州等城市涨幅要高。
苏州楼市趋热，也反映到土地市场。据了解，今年以来，苏州出现3幅总价超过百亿元的“地王”，让国内多数城市侧目。而中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来苏州土地市场卖地716亿元，同比上涨12.5%，但土地规划面积减少了12.5%。
此外，从过去调控历史来看，苏州调控力度并不是很强。据了解，作为一个GDP总量达到1.85万亿元、人均GDP达到14万元的城市，经济规模在全国所有城市中排在第七位，同时人口数量已经超过千万大关，巨大的经济总量以及庞大的人口基数，使得苏州楼市本身具有强烈的内生需求。但在北京、上海以及杭州、西安等城市调控已经进入“五限”时代之后，苏州仍然坚持限购、限贷、限价“老三样”，调控力度并不是很强。
严厉打击炒房
苏州收紧调控，会不会引发新一轮调控热潮?会有更多城市跟进加大调控力度吗?
苏州加大调控力度，是否会成为新一轮调控肇始?答案是否定的。其实，最近一段时间以来，各地并未放松调控，反而出现了加大调控的趋势。据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。
各地不断出台政策完善调控措施，比如合肥、北京、长沙、西安城市出台了下调土地最高限价、公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、限购限价限售等政策;成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策进行规范。
此外，从国家层面来看，不断重申“房住不炒、因城施策”。近日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。
专家表示，苏州出台限售政策，向市场传递的信号极为明确，即严厉打击炒房。严跃进分析指出，从政策上看，对于苏州工业园区的管控是最严厉的，此类区域的新房限售期为3年，二手房限售期为5年。类似规定有助于防范各类房源倒卖的现象。实际上近期苏州市场热度上升，和苏州园区的房价炒作有关。尤其是一些二手房的价格过快上涨，干扰了市场预期，所以总体上此类政策有助于形成更为稳健的购房心态，对于打击炒房需求、稳定价格有积极的作用。
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责任编辑：Rex_25
