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南京刚需板块的江北桥林 毛坯房涨4500元、限价高达每平方米24500元

不少关心南京楼市的朋友,在前不久公布的南京第二批集中出让的住宅用地当中,发现了一个细思极恐的“秘密”——长期不温不火、没啥存在感的江北桥林,作为南京传统的刚需板块,过去毛坯房的限价只有2万元,而在这次最新挂牌的4幅桥林宅地,毛坯房的限价竟然高达每平方米24500元,直接涨了4500元,这究竟是怎么回事呢?

从地图上看,这4幅住宅地块都在地铁S3号线兰花塘站的旁边,离地铁站点的位置还是蛮近的。地铁S3号线从南京南站出发,一路向西,串联起了城南铁心桥、河西南,在靠近三桥的地方过江之后,一路延伸到了江北桥林。有人将S3号线过江后的这一段,跟4号线的仙林段放在一起进行了比较,开玩笑说这都是“超前部署”,在新城开发之前,将地铁修到了“大农村”,虽说是调侃,不过也并非没有道理。

看看房价,你就明白了,江北桥林上一次土地拍卖是在2020年的12月份,当时成交的越秀和金地两幅宅地的毛坯房限价都是每平方米20000元。所谓“毛坯房限价”就是说,开发商最多只能卖这个价,如果是全装修交付,房价也不能超过22000元。从桥林的新房市场来看,也确实如此,区域内的金地时代艺境、水沐云筑等楼盘都有房源在售,均价在21000-22000元之间,销售行情比较平淡,就拿金地时代艺境来说吧,今年6月份开盘推出的260套房源,网上房地产的销售公示显示,到8月底只成交了40套,买房人似乎并不买账。

可就是这个不温不火的板块,却将毛坯房限价一次性提升了4500元,背后有着怎样的逻辑呢?难道桥林板块摇身一变,要跟刚需们说拜拜了吗?

在今年7月南京市最新公布的各区国土空间规划近期实施方案当中,桥林新城成为了浦口区的发展重镇,在当地打造的空间结构里面,“两心”一个是桥林新城中心,还有一个是老城中心,将桥林和江浦老城并列,虽说是意料之外,又在情理之中,进一步凸显了桥林的重要位置。而在新增建设用地的指标方面,江浦和桥林两个街道的占比也是最多的,在重点建设项目里面,桥林新城占比则超过了4成。因此有人说,这是当地敢于将桥林的毛坯房限价拉抬到24500元的关键所在。

还有一种说法是,正是由于桥林板块的新房卖得不咋样,为了提振买房人和开发企业的信心,给大家吃上“定心丸”,才将桥林的毛坯限价抬高了4500元,而且从来没有抛弃刚需的想法。

最后,我们再来算笔账吧,假设桥林的住宅地块拍到了最高限价,毛坯房的房价也达到了每平方米24500元,加上1500元的全装修成本,最终售价将来到26000元,跟目前当地在售的新房价格相比,要高出4000多元,什么样的刚需会出手呢?

(记者 马祚波)

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