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房产新政多出的增值税应该由谁来承担?

据中央广播电视总台经济之声《天天315》报道,1月21日深夜,上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,这个意见明确,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政落地,对于在新政出台前,已经签订了《居间协议》《房屋买卖合同》等协议,但还没有进行网签的二手房交易者来说,可谓喜忧参半。喜得是楼市调控升级,有助于精准打击炒房客,同时还保障了刚需的购房需求,忧得则是,一夜之间,多出了十几万元、几十万元,甚至上百万元的增值税该由谁来承担?

上海卖房人张先生就是其中之一,他向《天天315》节目组反映,他在2020年1月11日,也就是楼市新政出台前,已经和中介公司及买方签订了《居间协议》,买方当时也已经支付了部分房款。网签本该在签定协议3天后进行,但是由于买方属于置换型购房,筹集首付款需要时间,于是三方约定,3月底再进行网签。哪料1月21日,楼市新政落地,还没网签,张先生认为,新政落地属于不可抗力因素,三方应该就多出的增值税,协商清楚承担比例之后再网签,然而,让他意外的是,中介和买方一致表示多出的税费应该由他来承担。一夜之间亏了12万多元,张先生认为税费全部由自己承担不公平。

张先生介绍,在卖房时,中介公司——昊辰地产是和他先约定好了“到手价”,承诺承担税费,并签定了写有相关内容的“佣金确认书”之后,三方才签定《居间协议》。在此基础上,他同意在《居间协议》上勾选“税费由买卖双方各自承担”。

而现在前提条件已经发生变化,张先生认为,三方应该协商好税费承担问题之后,再进行网签。但中介公司和买方却始终拒绝协商。由于三方《居间协议》约定了违约责任,如果违约可能要支付巨额违约金,张先生也不敢轻举妄动,只能苦等对方答复。张先生说:“这个属于不可抗力,多出来部分的税费,如果之前知道有这个税收,合同肯定是签不了的。我从1月21日开始,每一天要去中介3、4次,中介每次都传话告诉我,说买家不愿意出来谈,一直都是如此回复,到1月31日对方直接传话过来,他说在网签之前一概不见面。中介也不作为。”

记者核实发现,张先生和中介公司签定的“佣金确认书”上确实写有“净到手价为236万元整”等内容。《居间协议》上显示,房价是239万元,买方已经支付了20万元的定金。关于交易税费承担,《居间协议》上勾选的是“税费由买卖双方各自承担”。违约责任条款写有,“如解约,违约方应该按照合同约定的总房价款的20%,向守约方支付违约金”等内容。

记者在调查过程中发现,不少受政策影响的购房者,在新政出台后不久,就改变或中止了购房或者卖房进程。为什么张先生想要改变或中止卖房进程却如此困难?记者向昊辰地产核实相关问题时,一位邱姓经理答复记者,之前是买方拒绝协商,他们也无能为力,现在如果张先生想要就增值税谁承担的问题继续协商,他们可以帮助沟通。邱经理表示:“现在不是说他承担一半,然后让客户看看要不要承担,那就是去跟买家协商。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示,“税费政策调整导致税费成本增加、税费谁来负担不清晰等问题,其实就要求在实际操作中,可以提供一些务实的指导做法,尤其是新增加的税费谁来承担,确实需要积极处理,防范无故地转嫁给购房者的现象。”

房产新政落地,增值税增加,多出的增值税应该由谁来承担?北京潮阳律师事务所律师胡钢提醒:“依据我国税法和相关政策的规定,二手房的增值税的纳税义务人一般是房东,也就是说房屋的出卖人,但实践中也有买受人来承担相关税费的例子,所以也要看双方具体在合同中是怎么约定的,同时本案涉及政策的变动,那么,双方的合同里是否有将这种政策的变动纳入到不可抗力的条款或者有情势变更的条款,要综合考虑全案的情况来确定相关的税费由谁来承担。”

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