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万科持续探索新增长曲线 “地产+”业务健康发展

作为中国地产新赛道中的领跑者,万科凭借稳健的基本盘和穿越行业周期的能力,在行业中保持领先地位。同时,万科良好的财务、资金状况和行业领先的信用评级,也为它持续回馈投资者提供了现实性。在近日发布的《2020·第一财经中国上市房企价值榜》中,万科凭借优秀的综合实力和优异的资本市场表现,成功入选A股TOP10房企。

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经主办,从房企盈利能力、资本市场表现、融资能力、企业规模、偿债能力、运营能力等维度进行分析解读,详细展现中国上市房企的现状与发展。

2020年上半年,全国商品销售额和销售面积分别为6.69万亿元和6.94亿平方米,较2019年同期下滑5.4%和8.4%。受疫情影响,众多房企被迫拉长销售周期,放慢开发速度,市场的下行趋势,也不得不让房企们改变曾经“高歌猛进”的经营策略。万科从拥抱新时代,到“活下去”,再到“巩固基本盘”,作为行业领跑者,万科对未来的“态度”,也映射出当下市场的“温度”。

从整体来看,进入2020年,房地产行业集中度加速提升,如何找到新的,且能够媲美住宅开发的新赛道,成为了地产行业普遍的“战略焦虑”。目前,万科的主要发展方向在于,基本盘的长期健康发展和转型业务的积极探索。在不少受访人士看来,万科夯实巩固基本盘之际,持续探索新增长曲线,也是对投资者负责任的另一种体现。

“地产+”业务健康发展

万科的业务范围经历了从多元化到聚焦房地产开发,再到转型探索的发展历程。2018年起,万科将自己的企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”,发展长租公寓、物流地产、冰雪旅游等新业务。

在公司战略的指导下,万科的主营业务保持长期稳定增长。在布局方面,万科率先提出并坚持聚焦城市圈战略,房地产开发投资策略以城市深耕为主,区域扩张为辅。2019年,万科布局的城市数量达到70个,公司土储建面近1.2亿平米,约为2019年销售面积2.9倍,可满足未来三年销售需求。

目前,万科重点布局一二线城市,市场需求充足,销售去化稳定。公司销售额从2016年的3648亿元达到2019年的6308亿元,复合增速达到20%,自2016年以来销售额稳居行业第二。

2020年上半年,万科实现总营业收入为1463.5亿元,同比增长4.97%;扣除非经常性损益后的净利润为121.14亿元,同比增长6.73%;总资产为18061.9亿元,同比增长14.52%;净资产为2912.6亿元,同比增长25.29%。在总资产、净资产和扣除非经常性损益后的净利润三个指标上,万科均排名A股上市样本房企第一,业绩实现稳健增长。

为应对疫情对销售的影响,万科加快线上营销的探索与实践,单月销售金额自5月份开始同比恢复正增长。1-6月万科实现销售金额3204.8亿元,同比下降4%,降幅较一季度收窄3.7个百分点;实现合同销售面积2,077.0万平方米,同比下降3.4%,降幅较一季度收窄0.9个百分点。销售的产品中,住宅占90.5%,商办占6.0%,其它配套占3.5%。

在土储方面,2020年上半年土地市场竞拍激烈,万科坚持理性投资,在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会,获取新项目55个,总规划建筑面积980.2万平方米,权益规划建筑面积504.6万平方米,权益地价总额约321.3亿元,均价为6,368元/平方米。

截至2020年上半年,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15,719.7万平方米。其中在建项目总建筑面积约11,023.5万平方米,权益建筑面积约6,595.2万平方米;规划中项目总建筑面积约4,696.1万平方米,权益建筑面积约2,803.2万平方米。此外,万科还参与了一批城市更新项目,权益建筑面积合计约582.5万平方米。

除地产主业外,在行业发展趋于平稳,整体增速放缓的背景下,万科作为行业领头羊,一直在积极寻找破局之道,是业内最早开始探索第二增长曲线的企业之一。公司在物业服务、物流仓储、商业地产与长租公寓领域已处于行业领先水平,具备规模经营、管理经验等方面优势,未来随着各行业加速发展,多元化业务在中长期有望打开公司进一步成长的空间。

物业服务板块,万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略,加快“物业城市”业务发展,截至2020年上半年累计签约建筑面积6.8亿平方米,已经接管面积5.2亿平方米,万科物业实现营业收入67.0亿元,同比增长26.8%,其中55%来自于万科以外的项目。

租赁住宅方面,万科已在33个城市累计开业泊寓12.73万间。其中2020年上半年新增开业1.89万间,租赁住宅业务营业收入达10.5亿元,目前已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为93.7%。

商业地产方面,万科(含印力集团)累计开业的商业项目面积836万平方米,同比增加11.1%,商业业务营业收入30.5亿元,同比增长0.3%;物流仓储服务方面,累计开业建筑面积616万平方米,万纬物流所管理项目业务营业收入8.3亿元,同比增长36.9%;其中高标库租金收入5.7亿元,冷库租金及服务收入2.6亿元。

基本盘稳健,融资优势明显

在保持业绩高速增长的同时,万科多年来债务资金成本保持行业较低水平。在近年来金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩的背景下,万科始终坚持稳健经营,提高了资金使用效率,可谓是房企融资的典范,其融资能力在样本企业中始终名列前茅。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本,提升对财务风险的防范能力。据《2020·第一财经中国上市房企价值榜》A股融资能力调研结果显示,调研期内,公司融资成本仅为5.14%,处于行业较低水平;融资规模达609.32亿,高于A股总榜单TOP10企业578.17亿元的融资均值,融资能力优势凸显。

万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,同时也提升了对财务风险的防范能力。其中,2020年上半年万科公开发行三期公司债券,发行金额分别为25亿元、25亿元和20亿元,利率在2.56%-3.9%之间。

万科上半年剔除预收账款后的资产负债率为49.8%,与2019年同期相比提升了0.5个百分点;净负债率为27%,在已经处于行业领先水平的情况下较2019年同期再次大幅下降9.8个百分点。

截至6月末,万科有息负债2729.8亿元,同比增长21.2%;有息负债率为15.1%,较2019年同期小幅提升0.8个百分点。公司主要依赖银行贷款与债券两类融资渠道,占比分别为55.8%和25.5%。上半年万科公开发行三期公司债券,发行金额合计70亿元,平均发行利率为3.6%,整体发行利率显著低于2019年同期。

万科自2009 年至今,业绩持续高速增长的同时,经营活动现金流量净额持续为正,上半年经营性净现金流226.1亿元,增长可持续性强。截止6月底,公司持有货币资金1942.9亿元,同比增长35%;现金短债比高达2.01,短期偿债能力较强。

万科在境内外资本市场发行能得到各类金融机构认可,主要是凭借其良好的市场信用。2020年上半年,标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级,穆迪维持万科“Baa1”的信用评级,评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持万科主体信用等级AAA,评级展望稳定。

责任编辑:Rex_25