刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。在12月19日举行的第22届北京大学光华新年论坛上，租赁住房等话题引起了与会专家的热议。北京大学光华管理学院教授、副院长张峥在论坛上以“推动租赁住房建设，加速构建新发展格局”为主题进行了演讲。张峥认为，构建新发展格局，需要大力培育租赁住房市场，增加租赁住宅有效供给。主要原因体现在以下三个方面。

第一，实现与社会主义现代化相匹配的产业结构需要大力发展租赁住房。2035年，实现社会主义现代化的中国需要实现就业结构和产业结构的匹配。根据光华思想力课题组的估测，未来15年，超过20%的就业人口，将近1.5亿人需要重新配置到第二产业或服务业。在产业结构变迁和人口流动的情况下，农业转移人口城市化将带来大量的住房需求，尤其是住房租赁的需求。大力发展住房租赁市场，增加租赁住宅有效供给，才能有效解决新市民居住问题，形成城市人口增长、产业发展相互促进。

第二，城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支撑。光华思想力课题组预计，2035年中国人口城镇化率将达到75%至80%。租赁住房可以满足进城农村人口住房需求，激发他们积极融入城市生活的意愿，只有大量人口留下来才能保持城市活力和动力。另外，消除城乡差距，需要将城市化推进与乡村振兴有效结合起来，将农村集体建设用地的流转与劳动力的自由流动结合起来，这样才能提升农村人口的财产性收入。

第三，发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。在新发展格局下，消费将发挥基础性和引领性作用。据光华思想力课题组预测，2035年居民消费占GDP比率要达到60%，相较于现在增加约20个百分点。在未来15年的时间里，如果解决了城市人口工作地和居住地相一致的问题，就能更好地释放消费潜力，促进消费尤其是服务消费。培育租赁住房这样一个新型的住房消费，有利于降低以往高昂的购房和贷款利息支出，打通消费堵点，释放其他消费需求。

但是，与会专家也提出，当前发展租赁住房市场面临土地、资金、运营、覆盖面、税费政策等方面的挑战。因此，未来的改革设计中，应该充分考虑解决上述问题。专家表示，推动租赁住房建设要确保资金投入和项目运营上的市场化，要形成低成本租赁住房用地的多渠道供给，以及多层次人群的租赁住房供给，特别是保障性租赁住房的供给。

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