经历集体接轨资本市场、大肆圈地扩张、二级市场骤然走冷后，物业公司已走到发展的十字路口。继续扩张规模还是发展多元业务?头部公司的一举一动都牵动着机构投资者的态度。
日前，在国家发展和改革委员会国际合作中心与保利发展控股(600048)联合主办的“中国镇长论坛”上，保利物业(06049.HK)总经理吴兰玉透露，该公司已在国内超过30个城镇开展城市服务工作，未来目标是从30镇走向百城千镇，成为规模最大的城市综合服务商，实现“把服务带下去”的目标。
几乎在同一时间，另一头部物业公司碧桂园服务(06098.HK)采用了另外一种方式下沉。该集团宣布集资近100亿港元进军社区团购等增值服务，包括与互联网巨头一起抢占社区团购等市场。据称，一家互联网巨头已参与碧桂园服务配股，双方将在社区流量、服务生态、云、AI、金融支付解决方案等方面展开合作。
此举意味着，碧桂园服务这家计划“五年做到1000亿营收”的头部物业公司，正在将社区增值服务作为营收扩张的重要手段;而保利物业正全力从社区走向城市，并下沉至乡镇景区，在公共服务领域扩张规模。
不同物业公司在业务模块上的拓展，显示出单纯靠住宅物业服务的规模天花板渐渐逼近，而物管企业作为掌握最大线下流量的入口，在资本市场上的故事仍将延续，但最后的业绩增长会在哪个方向上爆发，仍有待时间验证。
深挖客户流量资源
因互联网巨头介入而被推上舆论风口的“社区团购”，又迎来新的入局者。
近日，碧桂园服务正式宣布拟配股融资77.85亿港元，创下迄今为止物管行业规模最大的一笔融资;加上其4月27日发行的38.75亿港元可换股债券，今年碧桂园服务融资金额已达到116亿元。
在正式配股融资之前，碧桂园服务便已筹划好此次融资的目的。第一财经从其一份投资者电话会纪要中获悉，本次配售是为了储备好现金子弹、拥抱新经济，大力发展社区团购和城市服务等新业务。
“社区团购需要投资物流等基础设施，通过‘烧钱’培养用户习惯。”会议提到，在业主需求的基础上，碧桂园服务会自建基础设施，整合物流仓、自提点、团长、售后服务、反向物流、用户会员体系等，形成团购的执行和引流组织。
碧桂园服务首席财务官黄鹏曾公开表示，社区是很重要的入口，把增量服务做成产品化，产品化创造价值，资产、房子、车子、金融财富，这些都是隐性价值，要为他们提供服务、创造价值，资本市场想象力就在这里。
这显然是碧桂园服务发力社区增值服务的逻辑。站在离小区居民最近的地方，物业公司拥有天然的社群基础和流量入口，此前绿城服务与彩生活等均探索过社区购服务。疫情期间，物业公司同样为居民团购提供了极大助力。
社区团购并非新生事物。2016年至今，行业历经兴起、泡沫和洗牌，在2020年疫情催化下再次引来关注。疫情后，随着互联网巨头相继入局，社区团购引发市场极大关注，但也伴随着低价倾销、扰乱经营秩序等讨论。
目前来看，生鲜品类在社区团购平台的价格明显低于传统电商平台，较符合下沉市场特征人群的消费需求。据新经销数据，目前分布在三四线及以下的团长数量占比达70%，下沉市场是社区团购的主战场。
基于碧桂园在三四线城市的布局，碧桂园服务的在管小区较适合开展社区团购业务。但仅靠一家物业公司，难以打造标准化、系统化、规模化的供应链体系。因此，碧桂园服务选择牵手互联网公司。
“本次配售对象瞄准阿里和腾讯两大互联网巨头，其中一家已参与配售，双方会在社区流量、服务生态、云、AI、金融支付解决方案等方向展开合作。”黄鹏表示，另一家互联网巨头也经过深入沟通，目前未最终敲定。
碧桂园服务如此“高调”出击，背后是千亿营收的目标压力。此前，碧桂园服务总经理李长江透露，要用五年时间做到1000亿元营收。而今年上半年，该公司营收为62.71亿元，预计全年超百亿。
“如果说物业服务是万亿级蓝海，增值服务就是10万亿级蓝海，碧桂园服务目前才刚刚起步。”李长江称，增值服务的发展是公司未来要努力的重点方向。
市场分歧加剧
不过，物业公司普遍“同质化”的业务模式，以及房地产增长放缓之后对于物管企业的波及，让资本市场对物管企业产生了极大分化。
12月16日，瑞银发表报告称，因世茂房地产(00813.HK)宣布将明年合约销售额增长预测由20%下调至逾10%，未来世茂服务(00873.HK)可获得的总建筑面积减少，看淡后者发展前景，并将“买入”评级调整为“沽售”。
此前不久，高盛也将中海物业(02669.HK)的评级从“买入”调低至“中性”，目标价被下调30%至7港元。今年上半年，中海物业收益28.5亿港元，同比增长18%;公司拥有人应占溢利2.8亿港元，同比增长12%，已明显弱于往年。
面对行业发展的普遍困境，头部物业公司率先祭出对策。
11月26日，碧桂园服务发布“新物业”战略，即新科技、新服务、新生态、新价值，在为业主提供社区生活服务的基础上，将服务边界从基础物管延伸至增值服务，从社区延伸至行业生态链，最终导向整个城市运营空间。
保利物业选择了不同的路径。12月11日，保利物业正式宣布，以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径，持续深耕城市业态和城镇全域，致力成为“大物业生态平台首席运营商”。
“物业行业经历了两次突破，一是空间边界的突破，从社区走向城市;二是行业定位的突破，从硬空间走向软基建。”保利物业总经理吴兰玉称，在面积更大、分布更广的城镇中，还有更多需求未被满足，保利物业将走向百城千镇，把服务带到城镇，同时把产品带进城里。
碧桂园服务也要向城市空间扩张，但相较于保利物业在乡镇的下沉，前者在城市服务领域处于起步阶段，社区增值服务更是有着与城市服务“平分秋色”的地位。两家公司谁会率先建立可持续的业务体系，还未有定论。
可以确定的是，未来物管行业必将是“巨头之争”，中小企业能突围而出的机会并不大。“物业行业一定是头部企业遥遥领先，占据大市场份额，这个数量会是十几、二十个，但绝对没有现在这么多”。黄鹏预计。
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