在增量时代向存量时代转变的当下，如何发掘存量资产的价值成了摆在房企面前的新课题。

在日前举行的2020复旦不动产金融高峰研讨会上，上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺多次强调了资产运营能力在存量时代中的重要性。在郁敏珺看来，房企对不动产的运营能力是资产价值的决定性因素，“原先国内并不关注资产的运营能力，现在开始逐渐回归到资产管理的本质，即你的价值不是因为你的成本和地段，而是你能产生多大的租金回报。能否实现足够的回报率才是对商业物业运营能力的真正考验，也给了具备市场竞争力的资管公司充分的机遇。”

而回归物业运营能力本身，也是商业、物业等板块被分拆上市之后保持生存与发展的关键。锦和商业(603682.SH)作为“城市更新第一股”于今年4月上市时涨幅高达43.99%，但进入下半年后却震荡走低，并在11月份刷新最低位，前三季度净利润也同比减少了10%。越来越庞大的物业股分拆上市队伍也在强势上涨之后整体进入下行趋势，中海物业(02669.HK)、佳兆业美好(02168.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)等物业股均在8月之后一路走低，最近刚刚上市的融创服务(01516.HK)和金科服务(09666.HK)在首日上涨后即进入震荡下行。

在物业股大比例下跌的趋势下，轻资产资管“独立行走”的能力被打上了问号。“分拆上市潮兴起后，大家突然觉得轻资产的估值都很高，大约是重资产的10倍，但一定程度上都依靠着大股东的支持。虽然物业本身具备长期稳定的收益，但能否实现大幅增长仍然存疑，分拆之后作为一个独立实体存在并发展，对物管公司来说依旧任重道远。”郁敏珺谈道。

除了“脱离母体”的风险外，不动产管理还需要应对疫情引发的环境变化，首当其中的是商业地产。罗森(中国)投资有限公司董事兼副总裁张晟表示，疫情防控常态化以后，一二线城市的来店客人数出现明显下滑，且商业利润在内循环的环境下越来越薄，导致商户在选择合作对象时仍秉持着谨慎态度。“我们还是会重点看租金价格是否合理，并且更加看重具备低价高频特性的商业环境，高价低频的商业对物业管理来说存在一定风险。”此外，张晟认为，因疫情而兴起的居家办公趋势也会影响办公物业的管理与运营方式。

在外部考验面前，资产与运营团队的统一是一种主要的应对策略。九百集团、锦和商业均表示，将资产与运营相结合能够最大程度地发挥不动产的价值。郁敏珺表示，“自己的团队最能够贴近市场并作出快速反应，把所有的核心竞争力把握在自己手上。”张晟进一步认为，外包团队可能会在招商环境产生较为严重的同质化问题。

对于参与政府规划拿地较多的中海地产(00688.HK)而言，这一统一性客观上提升了其差异化运营的能力。“由于我们在拿地时承载的政府规划产业较为多元，促使我们把大量产业板块导入进自有生态链中，锻炼了多业态的操盘和整合能力。”中海地产商业管理公司总经理陆凤存表示，“基于这一能力，面对供应过剩、同质化严重但结构性不足的商业地产环境，差异化的运营能力能够保证我们的经营效率。”

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