11月22日，恒大物业公布IPO发行定价，即每股8.5港元~9.75港元，招股时间11月23日至11月26日，预计12月2日在港交所挂牌交易，股份代码6666。华泰国际、瑞士银行、农银国际、建银国际、中信证券及海通证券为联席保荐人和联席全球协调人。

据悉，此次IPO基础发行规模约16.2亿股，香港公开发售和国际配售分别占本次发行规模的10%和90%，在基础发行以外，还有标准的15%超额配售权。以此计算，恒大物业上市预计募资137.83亿港元~158.1亿港元。

正式挂牌上市前，已有23家基石投资者提前确认参与本次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将认购约7.9亿股，相当于总发行规模的48.7%。

从九月末披露招股书到通过聆讯，恒大物业推进上市的节奏极为迅速。

中信证券指出：“三道红线下，房地产企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”

上市在即，恒大物业还表达了极强的扩张野心。“要把公司打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理集团。” 恒大物业总经理胡亮表示。

数据显示，截至2020年6月30日，恒大物业布局覆盖超过国内280个城市，已签约且服务项目1354个，合约管理面积为5.13亿平方米，在管面积为2.54亿平米。

2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日，恒大物业收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元和45.63亿元，净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元和11.47亿元，过去三年净利润复合年增长率为195.5%。

不仅如此，恒大物业过去三年毛利率大幅提高，于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

毛利率之所以提高，主要因物业管理费相对较高的项目比例增加，及恒大物业自2019年起加大力度收取车位物业管理费。同时通过人工成本逐年下降，简化决策流程，采用科技赋能手段管控项目等，提升整体利润率。

与此同时，恒大物业社区增值服务收入占比从2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%，今年上半年收入已接近去年全年，毛利达65%。“随着集团三大核心业务持续增长，以及科技赋能的手段不断提升，力争将净利润维持在行业领先水平。”

值得注意的是，在往绩记录期，恒大物业绝大部分业绩增长来自恒大集团所开发物业提供的服务。2017年至2019年及截至2020年6月30日，来自恒大集团的在管面积分别为1.38亿、1.83亿、2.34亿以及2.51亿平方米。

据悉，自2019年开始，恒大物业才开始关注对外拓展及收并购市场，今年6月份正式成立投资拓展团队，6至9月份完成5家区域型独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积为772万平米左右。

“恒大物业作为恒大集团下属公司，是单独独立运营的，过去更多专注于管理现有项目。”胡亮称，公司上市后将加大第三方外拓力度，募集资金的65%左右将用于收并购。

扩大规模的同时，胡亮还表示，物业公司把控着数以千万计或者更多业主的私域流量，这种流量在目前阶段是非常宝贵的资源。通过轻资产运营，能够实现物业公司增值服务的提升、以及业主生活更加便捷的双赢局面。

如何把这种资源进行变现?胡亮表示，恒大物业与很多互联网公司有以及战略投资人等在各方面进行业务探讨和合作，力争打通从互联网到社区最后一公里的私域流量链条，开展包括家装美居、房屋租售、教育培训、社区传媒以及社区新零售等增值业务。

譬如，在科技建设管理方面，恒大物业将加强与互联网巨头的合作，包括智慧客户画像、智能AI服务系统、智慧企业决策等，以打造最前端的企业管理平台、高科技的社区生活综合平台，实现由传统物业向科技型服务公司升级。

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