蛋壳杠杆游戏失控 长租公寓行业进入渡劫时刻

发布时间:2020-11-20 10:01:50
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来源:第一财经
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“这是暴雷前的疯狂吗?”面对蛋壳公寓(NYSE:DNK)直线暴涨的股价走势,有投资者不禁感慨。

截至美股周三收盘,蛋壳公寓股价报收4.57美元,两日累计涨幅超230%,总市值8.36亿美元。另一边,在北京、上海、杭州等多个城市,蛋壳持续遭到房东、租客维权,危机难以化解。

股市的疯狂源自蛋壳或被接盘的消息。据悉,受北京市相关部门邀约,多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜,我爱我家(000560)更是被传出是潜在接盘方。对此,我爱我家未直接否认,仅对第一财经记者表示,目前没有得到消息。

蛋壳公寓资金承压已不是秘密。作为国内头部长租公寓品牌,蛋壳在国内运营公寓数量超40万间,为今年登陆纽交所的首只中概股。但是,这家以互联网打法激进扩张的上市公司,却陷入巨大的亏损“黑洞”,以致多方主体受到牵连。

“打工人太难了,买房买不起,租房也踩雷。”有租客感慨称。因房东未按时收到租金,多地租客面临停水停电停网、甚至被赶走的境地;有蛋壳员工租了自己公司的房子,押金难退,工资被缓发;部分供应商款项也被拖欠。

面对质疑,蛋壳公开表示,公司没有破产,也不会跑路。但这并不能安抚各方焦虑情绪,目前大量房东想从蛋壳处收回房源,一些受牵连的租客意欲退租,长租公寓的商业模式也再被“声讨”。

重压之下,蛋壳会破裂吗?

危机早有端倪

“现在蛋壳退租只能在我这办理,但是需要300元手续费。”

11月19日,蛋壳公寓在官方微博晒出一张截图,称有用户反馈,有人以帮助退租结算为由,私下额外收取手续费。蛋壳公寓提醒网友,不要轻信上述言论,目前退租结算有所延缓,但所有的退租办理均在有序进行中。

网友的愤怒情绪却被瞬间点燃,有租客直言:房东上门来找,要求解约,这算不算无责解约?解约后钱到底能不能退,多久能退?更多的租客则表示,自己投诉无门,联系不上客服,已退租办理提现的,款项迟迟无法到账。

对此,北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉记者,租客是否能继续居住,关键看和蛋壳签署的合同是否到期,还未到期便有权利继续居住。如果房东强行驱赶,租客有权利要求蛋壳公寓赔偿损失,返还剩余租金。

把房子交给蛋壳出租的业主也苦不堪言。“之前因疫情延迟一个月房租同意了,下半年行情不好减租同意了,房租季付改月付依然同意了,结果还是15个工作日没收到房租,去现场退房也不给违约金,如何继续相信你们?”

北京、上海等多地房东都有此番遭遇。“七月份的时候,蛋壳就给我打电话,要降10%房租,过年时还要求一个月空置期。”有房东告诉记者,现在多数业主都同意把付款方式改成月付,然而收款依然遥遥无期。

市场消息也显示,蛋壳公寓的资金问题早在6月份就初现端倪,当时北京有关方面还曾协调蛋壳与建行接触,但似乎双方未能达成协议。

进入10月份,危机气氛日渐浓厚,有消息称““蛋壳已经跑路、倒闭”;11月份,蛋壳公寓北京总部再曝维权事件,包括租户、供应商、保洁、维修方等;而对“杭州分公司停止运营”、“破产跑路”等消息,蛋壳公寓一一否认。

在此期间,蛋壳公寓股价一路下滑,从年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月,蛋壳于纽交所上市,彼时募集资金超1.49亿美元,总市值约27.4亿美元。如今,这家头部长租公寓品牌的市值已蒸发近七成。

11月17日深夜,我爱我家有意接盘蛋壳的消息不胫而走,蛋壳的股价也开启疯狂上涨模式,以致于有业内人士认为,不排除是蛋壳主动释放消息,以提振股价。

杠杆游戏失控

蛋壳公寓成立仅五年,上市还不到一年。

2015年1月,紫梧桐(北京)资产管理有限公司注册成立,系蛋壳公寓的运营主体,高靖为其联合创始人兼CEO。在此之前,高靖曾供职于百度、糯米网等多家互联网公司。这种基因为其引来资本关注,也奠定了后续扩张的基调。

成立一个月后,蛋壳成功租出第一间房。此后五年,大量资本涌来,蛋壳疯狂扩张。在其赴美上市前,共有六轮资金进入,其中不乏华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等知名投资机构,总融资额近10亿美元。

资本助力下,蛋壳迅速成长为仅次于自如的长租公寓运营方。截至今年3月底,蛋壳公寓在国内运营公寓数量共计41.9万间,自如已超过100万间。

蛋壳本质上做的是“二房东”生意,即公司处于中立方,将业主房源统一改造、升级、运营,再出租给租客,提供租后服务。这种模式下,收房、装修均会沉淀大量资金,为抢占房源,蛋壳和自如都曾非理性提高报价。

仅靠融资和自有现金流,已不能满足蛋壳的需求,于是“租金贷”这种资金池游戏悄然而生,即蛋壳让租客向金融机构借贷,金融机构给蛋壳半年到整年的房租,蛋壳将资金用于每月或季度向房东交租、扩大经营,租客每月还贷。

现实中,租客多是为减轻租金压力,才选择月付。问题在于,很多租客并不知道自己是与金融机构签署贷款协议,仅以为是蛋壳付款方式的不同。一旦蛋壳资金断裂,房东收不到房租,租客面临被驱赶的风险,但其贷款仍要继续偿还。

在李松看来,租金贷模式有很大风险,一旦公司破产或遇到比较大的经济困境,蛋壳的款项不交给房东,最终损害的还是租客的权益。对此,立法上应加强监管。

租户最担心的是,如果不住房、不还贷的话,征信是否会受影响。11月16日,与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行表示,根据租户与蛋壳公寓签署的租赁合同,租户已经与业主形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权。

如客户已被迫搬离,可登录“微众银行租住消费贷款”登记,该行将做出适当安排,尽量保护客户权益,至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。

蛋壳无力自救

尽管消息显示,蛋壳或有被接盘的可能,但市场的担忧情绪并未化解。

处于舆论风口的我爱我家,今年经营状况同样不佳。数据显示,今年前三季度,我爱我家实现营收67.51亿元,同比下滑22.27%;归属于上市公司股东的净利润2.44亿元,同比下滑61.93%,公司市值已较去年高点缩水五成。

此外,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已覆盖国内15座城市,住宅管理规模较大的城市主要集中在京津冀、长三角地区,上半年该板块收入7.3亿元,同比下降15.05%,截至6月30日,全国在管房源规模25.3万套。

“目前蛋壳肯定是在找接盘方,不然不会出现股价反弹的情况。”有业内人士表示,但蛋壳业务涉及的城市、房源数量多,资金缺口较大,一旦接手也并不容易消化。

蛋壳公寓财报显示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今,三年时间已亏63.2亿元。

受疫情冲击,今年租赁市场低温,蛋壳运营情况同样不客观。数据显示,2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,较去年末下降1个百分点;同时,受品牌信任危机影响,大量租客正与蛋壳协商退房,目前其官方APP上存在大量转租房源。

“蛋壳事件影响太大了,如果一个头部公司倒下,不仅代表它自身,而是牵连整个社会、政策、资本、市场、百姓。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

今年,另一家长租企业青客同样被曝出资金危机。彼时,青客公寓为了维护租赁市场稳定,将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。有业内人士认为,蛋壳被全面接盘较为复杂,后续或许会参考青客此前案例。

长租公寓渡劫

自2016年开始,长租公寓行业进入快速发展期,但目前仍未找到可持续的盈利模式。今年的疫情黑天鹅,使众多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计,2020年至8月底,全国已有30余家长租公寓企业出现危机。

头部玩家自如也难以独善其身。据业主透露,自如近期在跟房东协商降房租,降低托管费用,降幅大约10%;如果房东不同意,自如就单方选择违约,赔偿房东两个月房租,或者把装修配备的电器送给后者。

疫情固然加重了企业承受的压力,但这背后也反映出,长租行业目前的发展和盈利模式仍存隐患。“长租公寓的商业模式天然存在缺陷,表现为高进低出、长收短付、短钱长投。”景晖智库首席经济学家胡景晖认为。

在他看来,很多长租企业默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨,但租客对租金的支付能力有限,存在租金天花板。一旦没有新投资人提供资金,通过租金贷方式超付房租,企业现金流容易断裂,进而出现爆仓、跑路等问题。

空白研究院也认为,长租公寓行业本质上是资本密集型行业,但是行业净利润率不足5%,投资回收期通常要在8年以上。这意味着, 一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维系,难免走向金融化。

2019年底,住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确指出“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%,对长租公寓企业借助“租金贷”扩张的模式进行遏制。

11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,提出七方面具体要求,以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调不得“高进低出”“长收短付”,同时不得诱导租客使用“租金贷”。

“如果任凭头部长租品牌倒闭,会出现行业整体性的硬着陆,因此一定要靠政策稳定市场预期。”李宇嘉告诉记者,蛋壳的问题在于扩张速度太快,杠杆太大,没有持续认真地做运营。目前,蛋壳事件已经演化成一个公共性问题。

不过李宇嘉认为,蛋壳危机背后,并不代表整个长租行业都会出现问题。对相关企业来说,首先要降低扩张速度,沉下心做公寓经营。互联网“唯快不破”的资本运作模式,并不适合长租公寓。今年受疫情冲击,居民收入和出租率都出现下降,这对蛋壳此前的模式带来巨大冲击,需要整个行业去反思。

   原标题:蛋壳杠杆游戏失控 长租公寓行业进入渡劫时刻

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