8月27日，弘阳地产(01996.HK)在中期业绩会上强调，将继续坚持“做透大江苏”的战略规划，并着重加强对都市圈和中心城区的物业开发。

从南京起家的弘阳地产在大江苏区域长期积累了资源与优势，并在此基础上布局成渝、长江中游、山东半岛等区域的主要城市群和核心都市圈。“聚焦高能级的中心城市，是业绩增长的基本保障。”弘阳地产管理层在业绩会上表示。

财报数据显示，今年上半年弘阳地产实现营收96.2亿元，较去年同期增长146.3%。其中，地产开发业务的营收为94亿元，同比增长153.8%。

同时，公司利润也出现增长，毛利润为24.3亿元，同比增长115%;净利润为9亿元，同比增长23.5%;核心净利润为8.7亿元，同比增长80.7%。毛利率约为25.3%。

城市布局的特点在今年上半年的物业销售上更加凸显。弘阳地产在上半年的合约销售额为316亿元，同比增长4.4%，地产销售排名首次进入前50;平均合约销售单价为每平方米14642元，同比增长13.6%。签约回款率继续保持在90%以上。

其中，长三角区域的销售额占比77%，新一线城市和二线城市共占86%。据管理层介绍，目前50%以上的项目投资持续投入在大江苏地区。

今年7月，弘阳地产的合约销售金额为92.32亿元，同比增长130.11%，销售面积为69万平方米，同比增长138.6%。就此，弘阳地产前7个月的累计合约销售金额、累计销售面积和平均销售价格均较去年同期增长10%以上，完成了全年750亿元的54.4%。

下一步，弘阳地产计划通过江苏省内的全域化布局，通过资金和管理资源的集约化投放，进一步扩大省内的规模效应，进入江苏省的TOP5。同时，对于新型城镇化进程中的都市圈发展机会，弘阳地产计划在长三角、大湾区、成渝、中原、长江中游、山东半岛等区域重点聚焦，持续提升在中心城市的市占率。

上半年，弘阳地产拿地21幅，落子淮安和宿迁，已完成江苏全省域的布局，在成渝地区、长沙、佛山等地的核心区域也有地块斩获，总计容面积307万方。截至6月底，弘阳地产的总土储达1837万平方米，同比增长8.5%，其中76%位于一二线城市。

从目前的货值来看，江苏省占比50%，长三角除江苏省的其他区域占比18%。在下半年878亿元的可售资源中，大江苏区域占55%，都市圈中心城资源占比79%，新一线和二线城市占比82%。弘阳地产联席总裁袁春日前在接受采访时表示，弘阳将选择都市圈的中心城市做重点布局，并努力保持高于行业平均水平的发展增速。

然而，高速发展和全国布局的目标背后仍存隐忧。

下半年开始，弘阳继续加大拿地力度，其7月当月的拿地额就占了前7个月总额的40%以上。但南京大本营的拿地价格优势似乎并未能复制到弘阳地产开拓的其他区域。7月中旬，弘阳竞得南京1宗宅地，溢价率为20%;同期，弘阳在常州竞得一宗商住地，溢价率为38.24%。今年4月，弘阳竞得宁波一宗宅地，溢价率为43.13%。8月26日，弘阳地产间接子公司弘高实业竞得一宗佛山地区的商住用地，溢价率为48.8%。

在溢价囤地的同时，弘阳地产的融资成本也居高不下。报告期内，其加权平均融资成本微降至7.83%。根据克尔瑞的报告，6月份单月融资成本为5.36%，其中境外发债成本为7.09%，境内发债成本为4.86%。而弘阳地产在今年年初发行了一项3亿美元的优先票据，利率为9.7%，并于7月份进行了增发。

财报数据显示，弘阳地产的融资成本为4.25亿元，较去年同期增加了131%。弘阳地产在财报中表示，融资成本的变动主要由于报告期内土地获取和物业开发扩张导致借贷增加。

报告期内，弘阳地产的总借贷额为321.3亿元，较去年年底增长了13%。其中，银行及其他贷款约为205.7亿元，优先票据约为115.6亿元。

不过，在高回款率和高周转的助力下，弘阳地产的现金流保持充裕，期末现金额增加8.5%至182.8亿元，净负债率降低值68.7%，短期借款占比由2019年底的42%下降至36.8%，现金短债比保持稳步上升趋势，从去年年底的1.36上升至1.54。

克尔瑞证券此前表示，高额的融资成本侵蚀了公司的利润水平，使得净利润的增速低于营收增速，对公司的盈利能力和发展步伐会产生影响。

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